1.两者土地性质不同：新建住宅占用的土地是集体土地，而商品房占用的土地是国有土地，开发商通过招标、拍卖的方式取得国有土地使用权，并列出。中国所有的土地都是国有的，商品房是开发商向政府租赁70年并支付土地费用的，所以房价很高。新建住宅楼是省直接批复给当地村庄的项目，所占用的土地仍属于当地村庄。开发商只是代建，所以房价较低。
2。付款方式不同：由于土地性质，新民居无法申请贷款。由于商品房有国有土地使用证和商品房预售证，可以向银行申请贷款。因此，根据当地政策，所有新建住宅只能一次性全额购买或分期交付。
3。户籍问题：购买新住宅后不能入住，但可以入住商品房。如果新的住宅能够登记为户口，也将标志着它不能享受与当地村民同等的待遇，因为如果几年后要拆除，当地村民将获得土地补偿。 。如果你的户口落户在村里，就意味着你会去村里。土地被分割了。
4。房屋所有权证签发：新住宅的所有权证由当地村庄或开发商签发。它只能证明你有房子的使用权，不能被银行用来抵押。自己住正规的新住宅是没有问题的。由于新建住宅项目是省直接批复给当地村庄的项目，不属于市住建局管辖，且土地仍属于当地村庄，因此不会出现商品房那样的商品房。
5。交易问题：新建住宅房屋重新交易可由开发商或村协商，并可变更购房手续名称，无需办理房管局过户手续。
延伸资讯
商品房于20世纪80年代在中国兴起。是指房地产开发经营企业（个人、外资企业）经政府有关部门批准，将土地使用权出租给政府机关、单位的期限。 40年、50年、70年开发的房屋是在市场上出售和出租的，包括住宅楼、商业楼和其他建筑。商品房又称“大产权房”。
1、《国有土地使用证》，证明开发商已合法取得土地使用权并已缴纳土地出让金。
2、《建设工程规划许可证》，证明该房地产项目规划已获得甲方许可规划部门
3、《建设用地规划许可证》，表明政府允许在
土地上进行项目开发建设。 《建筑工程施工许可证》，表示政府允许该项目建设
V.《商品房销售(预售)许可证》，表示政府允许预售期房、现房销售等。
参考来源：百度百科-新建住宅
参考来源：百度百科-商品房